Comme on l’a vu dans le précédent article, la situation est devenue très tendue pour l’accès à la propriété en Suisse au vu d’une offre qui s’est limitée et d’une demande soutenue. Cet article prend la Suisse comme exemple pratique mais les principes pouvant s’appliquer à tous les pays, un rapide survol peut être utile à chaque investisseur.
Les jeunes familles ont généralement trop peu d’argent de côté pour de tels investissements. Les revenus de ce groupe ont en effet peu évolué, alors que les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les salaires en dix ans, comme cela a été reporté dans la presse suisse (Blick, Sonntagszeitung et NZZ) au mois d’août 2021.
Les investisseurs institutionnels s’approprient souvent les terrains libres pour leurs propres projets, limitant l’offre disponible pour les privés et ainsi le nombre des biens à acheter. Ces grands projets d’immeubles augmentent par contre l’offre locative, qui n’a pas vu ses prix exploser comme l’immobilier en vente. A cela s’ajoute d’autres avantages pour les locataires qui voient leur statut gagner en attractivité:
- Les frais de maintenance et les frais annexes ne sont pas tous à charge des locataires comme c’est le cas pour les propriétaires;
- Les locataires jouissent d’une plus grande flexibilité pour ceux qui ne veulent pas d’un produit de logement unique pour leur la vie entière veut;
- Les locataires n’ont aucune dette avec la banque alors que les dettes hypothécaires des Suisses s’élèvent à plus de mille milliards de francs, ce qui pourrait représenter un problème si les prix immobiliers, qui sont cycliques, cessent d’augmenter.
Malgré certains avantages de la location, il reste apprécié de devenir propriétaire pour avoir ses coûts sous contrôle à la retraite, pour autant que la dette ait pu être réduite. Pour les jeunes familles, pour qui l’accès à la propriété reste difficile, les options sont :
- Un soutien financier des parents sous la forme d’une avance sur héritage, ou d’un prêt sans intérêt. Cette seconde option est généralement préférable car elle offre plus de transparence et limite le potentiel de conflits en cas d’héritage;
- Utilisation de l’argent du fonds de pension. Cependant, au moins 10 pour cent du prix d’achat doit être sous la forme d’autres fonds propres (hors fonds de pension). Dans le cas des couples mariés, il est recommandé de n’utiliser qu’un seul des deux capitaux de prévoyance pour financer la maison, une économie d’impôt plus importante étant possible pour l’autre conjoint avec les versements futurs dans l’autre caisse de pension, pour autant que le fonds de pension présente encore des lacunes permettant des versements plus importants.
Après avoir réunis les fonds propres nécessaire, il est recommandé de suivre les deux canaux suivants en vue d’obtenir un prêt hypothécaire avantageux en Suisse:
1) Il est important d’obtenir l’offre d’un ou de plusieurs concurrents pour la négociation avec sa banque principale, car les taux d’intérêt de référence publiés par les banques sont souvent négociables. La solvabilité (hauts revenus et fonds propres élevés), peut faire baisser davantage le taux d’intérêt qui pourra être obtenu. Si votre banque principale ne peut pas s’aligner, n’ayez pas de scrupule à souscrire votre hypothèque chez un concurrent, c’est le jeu commercial et votre banquier comprendra sans que votre relation n’en soit affectée;
2) En parallèle, il est recommandé d’effectuer des comparaisons auprès d’intermédiaires professionnels et de plateformes et des contributeurs de Guide Finances ont pu obtenir d’excellents taux par ce biais. Il convient de citer.
- Moneyland.ch qui propose des outils de calcul et des données actuelles sur le marché hypothécaire suisse;
- Hypoplus (Comparis), qui propose des comparaisons et un accès aux investisseurs institutionnels qui ne veulent pas d’activité Business to Customer ou de contacts initiaux avec les débiteurs. Certains gestionnaires d’actifs comme les fonds de pension ou les fondations de placements avec des offres attractives ne souhaitent pas s’occuper des aspects de vente et d’acquisition de clientèle et sont atteignables uniquement au travers d’intermédiaire (tels qu’Hypoplus et Moneypark);
- Moneypark, qui fournit en général les mêmes accès que Hypoplus (Comparis) et à des investisseurs institutionnels similaires à deux différences près: Leurs services ne sont pas gratuits mais les conseils incluent une évaluation de votre situation personnelle, ce qui peut être utile pour les gens moins bien informé sur le marché et les mécanismes hypothéquaires et qui nécessitent une orientation.
En principe, Hypoplus et Moneypark ont un devoir fiduciaire de vous proposer la meilleure offre de taux. Ainsi, ils sont rémunérés pour effectuer le travail de diligence et l’analyse de risque de la part du prêteur, mais ne devrait pas recevoir d’autre rémunération/kick-back et votre proposition de taux d’intérêt ne devrait pas être péjorée.
Sur une décennie, une différence de quelques points de base sur les taux hypothécaires et appliqué à des sommes importantes vont être énormes. Au mieux, cherchez quelques banques et assurances, et utilisez les outils de comparaison gratuits mentionnés ci-dessus. Tous les intermédiaires n’apportent pas une valeur ajoutée, mais Moneypark (si vous avez besoin de conseils supplémentaires) ou Hypoplus ont prouvé qu’ils pouvaient offrir des taux qui ne sont parfois pas directement accessibles aux investisseurs particuliers (par exemple en souscrivant une hypothèque auprès de fondations de placements). Nous vous recommandons fortement d’investir suffisamment de temps dans cet exercice: Les montants en jeux et la durée de cette décision rendront certainement les quelques heures passées à analyser/comparer les plus fructueuses de votre vie (c’est-à-dire que les milliers de francs économisés dans la préparation du prêt justifieront de loin les quelques heures besogneuses et peu divertissantes que vous y aurez passées).
Pour plus davantage d’information générale, vous pouvez consulter l’article sur la situation en Europe et en Suisse).
Guide Finances 